Mục lục
Những loại tranh chấp chung cư thường xảy ra. Chung cư bị siết nợ, chậm làm sổ hồng, không bầu ban quản trị… là những tranh chấp phổ biến giữa cư dân và chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư.
Trong một báo cáo mới nhất, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết hiện nay Sài Gòn có 1.367 dự án nhà chung cư, chiếm tỷ lệ 8,4% trên tổng số nhà ở tại địa bàn thành phố và đang có xu thế tăng mạnh theo quá trình đô thị hóa.
Và theo thực tế cho thấy cứ 100 dự án chung cư được xây dựng thì có từ 5 đến 10 dự án rơi vào tình huống tranh chấp. Hiện nay, thống kê sơ bộ trên thị trường toàn thành phố có khoảng 105 chung cư đang trong tình trạng tranh chấp ở các mức độ khác nhau và diễn biến theo chiều hướng tiêu cực.
Cùng điểm qua một vài tranh chấp điển hình thường phát sinh trong quá trình sử dụng căn hộ chung cư.
Tranh chấp chung cư khi chung cư bị siết nợ
Theo tình hình thị trường thực tế cho thấy, hiện nay một số lớn các dự án đang triển khai dựa trên nguồn vốn tín dụng của ngân hàng. Vì vậy để vay được tiền, các chủ đầu tư bắt buộc phải thế chấp tài sản nhưng điều đáng nói là đa số tài sản đem ra thế chấp kể trên chính là những dự án chung cư đang rao bán.
Và nếu khách mua nhà chẳng may gặp phải chủ đầu tư không giải chấp, chậm thanh toán nợ lại còn cố tình che giấu thông tin hoặc tự ý đem căn hộ thế chấp sau khi đã bán thì khi ngân hàng đến siết nợ, cư dân sẽ lâm vào tình cảnh khốn đốn, mất nhà chỉ trong một ngày.
Điều này kéo theo việc khiếu kiện giữa nhiều bên liên quan: doanh nghiệp, ngân hàng, người mua nhà. Dẫn đến lòng tin của khách mua giảm mạnh đối với sản phẩm căn hộ, gây hoang mang cho cộng đồng dân cư, rối loạn an ninh địa bàn và tạo nên tác động xấu đến thị trường chung.
Tranh chấp do chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư
Theo quy định, hội nghị này được tổ chức nhằm mục đích bầu Ban quản trị tòa nhà nhưng do sự tắc trách của chủ đầu tư nên diễn ra chậm trễ. Nguyên nhân chủ yếu là do có không ít chủ đầu tư cố tình chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư vì muốn tự quản lý vận hành để có thể trực tiếp nắm giữ, sử dụng các khoản chi phí bảo trì chung cư và khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung với mục đích cá nhân.
Mặt khác, do cư dân không tham gia đạt tỷ lệ quy định cũng sẽ dẫn đến việc chậm trễ trong việc bầu Ban quản trị tòa nhà và vì chủ đầu tư chậm báo cáo vấn đề này để UBND phường để nhờ chủ trì tổ chức hội nghị nhà chung cư bầu Ban quản trị chung cư nên xảy ra tình trạng tranh chấp.
Tranh chấp phí bảo trì chung cư
Theo Luật Nhà ở, trước khi được bàn giao căn hộ, người mua chung cư phải đóng một khoản quỹ bảo trì tương đương 2% giá trị tài sản chốt trên hợp đồng. Số tiền này được lập thành quỹ chung, quản lý minh bạch và công khai, dùng vào việc bảo trì những hạng mục trong tòa nhà bị hư hỏng sau khi hết thời hạn bảo hành hoặc xuống cấp theo thời gian.
Tuy nhiên, tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì hoặc cố tình bắt cư dân đóng mức phí cao hơn quy định đang diễn ra phổ biến tại TP.HCM. Không ít chủ đầu tư trì hoãn bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư, thậm chí đã tiêu số tiền này vào mục đích riêng.
Tranh chấp phí quản lý chung cư
Tranh chấp xoay quanh các vấn đề như: mức thu phí vận hành quản lý tòa nhà sai quy định; chất lượng dịch vụ và các hạng mục dự án căn hộ trên thực tế không đồng nhất với những thông tin đã thỏa thuận trước khi mua bán; vấn đề thu – chi trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư không minh bạch,…
Tranh chấp sở hữu chung – riêng
Những khiếu kiện này thường phát sinh do sự mập mờ, thiếu minh bạch trong việc công khai quyền sở hữu và khai thác nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê… Chủ đầu tư và cư dân thường đối đầu nhau gay gắt khi tranh chấp sở hữu chung.
Thời điểm các bất đồng này xảy ra là lúc tòa nhà có tỷ lệ lấp đầy cao, các hoạt động thương mại, dịch vụ được vận hành hiệu quả.
Tranh chấp về chất lượng xây dựng
Các tranh chấp này thường phát sinh ngay khi bàn giao căn hộ, người dân dọn về ở phát hiện những sai phạm, thiếu sót trong chất lượng thiết bị, kết cấu công trình, hệ thống phòng cháy chữa cháy…
Tuy nhiên, nếu tòa nhà được quản lý vận hành bài bản, chủ đầu tư chủ động đáp ứng các yêu cầu chính đáng của cư dân, những bất hòa này có thể được giải quyết kịp thời, không gây ra tác động xấu.
Tranh chấp chậm giao căn hộ và chủ quyền nhà
Và loại tranh chấp cuối cùng thường xảy liên quan đến vấn đề chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ và chủ quyền nhà cho người dân. Hoặc chỉ bàn giao nhà, người dân đã dọn vào ở 2 – 3 năm nhưng vẫn không thấy chủ đầu tư đưa hồ sơ chủ quyền.
Tình huống tranh chấp này khiến cư dân rơi vào cảnh bế tắc trong cuộc chiến đòi chủ quyền nhà vì không có chế tài đủ mạnh để thúc đẩy chủ đầu tư thực thi nghĩa vụ. Đồng thời cư dân phải sống trong cảnh nơm nớp lo sợ mất nhà vì thiếu giấy tờ.
Theo HoREA, nguyên nhân các tranh chấp nhà chung cư trên địa bàn thành phố bùng nổ mạnh mẽ thời gian qua là do hệ thống pháp luật hiện hành chưa có biện pháp chế tài kịp thời và hiệu quả. Hiện nay Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định các điều cấm nhưng không có điều khoản nào về việc chế tài, xử phạt những hành vi vi phạm của các chủ đầu tư. Điều này ít nhiều tác động không tốt đến tâm lý người mua nhà và thị trường căn hộ tại TP.HCM.
