Danh sách dự án thế chấp ngân hàng bạn nên biết

Điều dễ thấy ở những dự án thế chấp tại ngân hàng là chủ đầu tư không phải cái tên lớn có nguồn vốn dồi dào, rất nhiều chủ đầu tư đã huy động vốn từ hai kênh là ngân hàng lẫn người dân nhưng qua nhiều năm triển khai dự án vẫn treo, vì vậy khả năng xảy ra tranh chấp, khiếu kiện ở các dự án này lại càng cao.

Dự án đem thế chấp tại ngân hàng là hiện tượng đã xảy ra từ lâu, tuy nhiên lại rất đáng báo động trong thời gian qua, khi số dự án thế chấp ngày một nhiều cũng như cơ sở pháp lý giải quyết hậu quả, bảo đảm quyền lợi cho khách hàng trong trường hợp trên còn rất yếu.

Mới đây, hàng trăm khách hàng mua nhà tại dự án Long Phụng Residence, Quận Bình Tân, TP HCM, do Công ty CP địa ốc Bình Tân làm chủ đầu tư, té ngửa khi Ngân hàng Sacombank vào tiếp quản chung cư này. Điều khiến những người mua căn hộ tại đây lo lắng không biết quyền lợi của họ ra sao khi dự án đã đem thế chấp tại ngân hàng Sacombank còn vụ án vẫn chưa được đem ra xét xử.

Không hiếm chủ đầu tư đã đem dự án, căn hộ hình thành trong tương lai thế chấp ngân hàng vay tiền. Điển hình như dự án 584 Tân Kiên, huyện Bình Chánh, TP HCM, chủ đầu tư đã đem thế chấp tại Ngân hàng BIDV. Mới đây ngân hàng này thông báo bán đấu giá để thu hồi nợ đối với dự án này.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, trường hợp dự án đã thế chấp tại ngân hàng, doanh nghiệp phá sản thì khi xử lý tài sản còn lại của doanh nghiệp, theo quy định sẽ ưu tiên giải quyết nộp ngân sách nhà nước, nợ thuế, nợ ngân hàng. Còn đối với khách hàng và chủ thể liên quan phải được thông qua khởi kiện tại tòa, khi đó sẽ được đưa vào danh sách ưu tiên được bảo vệ.

Như vậy, tuy bỏ một số tiền lớn để mua nhà, nhưng khi tranh chấp xảy ra khách hàng chỉ có thể bảo đảm quyền lợi bằng cách kiện ra tòa. Đây là vấn đề chưa thể tháo gỡ khiến quyền lợi của khách hàng trong một số trường hợp không được đảm bảo.

Theo một chuyên gia pháp lý: “Hiện nay, để giải quyết tranh chấp và đảm bảo quyền lợi cho người dân trong những dự án thế chấp tại ngân hàng, cần rạch ròi hai mối quan hệ khác biệt là: Ngân hàng – chủ đầu tư và mối quan hệ chủ đầu tư – khách hàng. Khi đó, ngân hàng cần giao Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để làm sổ riêng lẻ từng căn hộ cho khách hàng. Còn khoản nợ thế chấp tài sản là chuyện của Ngân hàng và chủ đầu tư, không thể kéo người dân vào câu chuyện này”.

Tuy nhiên, hiện nay, cơ sở pháp lý giải quyết cho những trường hợp trên còn rất yếu, cơ quan chức năng mới dừng lại ở việc thống kê và cảnh báo người dân tại những dự án đang thế chấp ngân hàng. Người mua nhà cũng không còn cách nào khác là phải tìm hiểu, lựa chọn chủ đầu tư uy tín, dồi dào về vốn và hết sức cẩn trọng đối với những dự án đang thế chấp ngân hàng mà cơ quan chức năng đã cảnh báo.

Làm gì để tránh rủi ro khi mua các dự án bất động sản thế chấp ngân hàng

Trước khi ký hợp đồng mua bán dự án đã thế chấp tại ngân hàng, người mua phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản đã giải chấp căn hộ mình dự định mua. Cùng với đó phải kiểm tra chứng thư bảo lãnh và giấy xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn đối với việc bán nhà hình thành trong tương lai. Khách hàng có thể yên tâm nếu có đủ những giấy tờ này.

Thông tin thế chấp giúp người tiêu dùng biết rằng nếu muốn mua sản phẩm tại dự án đã thế chấp ngân hàng thì phải có điều kiện như chủ đầu tư phải giải chấp ngân hàng, nếu chưa giải chấp thì phải có văn bản của ngân hàng đồng ý cho chủ đầu tư huy động vốn. Khi đó, người mua mới tránh được rủi ro.

Nhiều cư dân đang sinh sống tại chung cư cao cấp Riviera Point (quận 7, TP.HCM) đang bức xúc vì họ đã vào sinh sống ở đây 4 năm nhưng chủ đầu tư chưa bàn giao sổ hồng.

Chị V.T.L, một cư dân Riviera Point, cho biết chị đã rất nhiều lần kiến nghị chủ đầu tư bàn giao sổ hồng. Tuy nhiên, chủ đầu tư hết lần này đến lần khác đều hứa, nói sẽ sớm có câu trả lời nhưng đã 4 năm qua cư dân vẫn chưa được nhận sổ hồng.

Một cư dân khác cũng cho biết, mỗi khi hỏi về thời hạn bàn giao sổ hồng thì chủ đầu tư lại “đổ lỗi” cho chính quyền. Chủ đầu tư cho biết họ đang gặp vướng mắc thủ tục từ phía chính quyền nên chưa thể bàn giao sổ hồng.

Bên cạnh chậm sổ hồng, cư dân Riviera Point cũng lo lắng, bởi thay vì ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư lại ký hợp đồng thuê chuyển đổi mua với đảm bảo có đủ giá trị pháp lý. Thế nhưng, có trường hợp khách hàng khi muốn sang nhượng lại căn hộ của mình thì phía chủ đầu tư nói chỉ có thể chuyển hợp đồng thành thuê lâu dài sang tên người khác.

Được biết, dự án chung cư Riviera Point do Công ty Keppel Land làm chủ đầu tư có quy mô 549 căn hộ. Giá trị của mỗi căn hộ tại dự án này dao động từ 5 đến hàng chục tỉ đồng.

Phóng viên Cafeland đã có liên hệ với đại diện chủ đầu tư để tìm câu trả lời. Tuy nhiên, đến nay phía Keppel Land vẫn chưa có phản hồi.

Câu chuyện tương tự cũng xảy ra với các cư dân tại dự án cao cấp Thảo Điền Pearl (quận 2, TP.HCM). Được biết, dự án này đã đã bàn giao cho khách hàng từ năm 2013. Tuy nhiên đến thời điểm hiện nay, dự án này vẫn chưa bàn giao sổ hồng cho cư dân.

Chị P, một cư dân tại đây cho biết, do chưa có sổ hồng nên nhiều cư dân thấy bất an, cảm giác sống trong nhà mình nhưng giống như người đi ở thuê vì không có giấy tờ chứng minh mình là chủ sở hữu căn hộ. Ngoài ra, trong một số trường hợp cần sang nhượng hoặc cần tiền để làm ăn kinh doanh muốn thế chấp căn hộ cũng không được.

Được biết, Thảo Điền Pearl do Công ty SSG 2 – thuộc tập đoàn SSG làm chủ đầu tư. Cuối năm 2017 đại diện chủ đầu tư từng cam kết sẽ bàn giao sổ hồng cho cư dân vào cuối năm 2017. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại thì cam kết này vẫn chưa được thực hiện.

Còn ở quận Gò Vấp, chung cư Khang Gia do Công ty CP Đầu tư và Phát triển địa ốc Khang Gia xây dựng cũng đang lâm vào cảnh bế tắc mặc dù những cư dân đầu tiên vào ở từ năm 2012. Động thái mới nhất là hồi tháng 3-2017, chủ đầu tư thông báo cư dân đóng 5% giá trị căn hộ còn lại để làm sổ hồng. Anh N. (cư dân block C) cho biết vào thời điểm trên, nhiều cư dân dù biết điều này là vô lý bởi chỉ khi nào giao sổ hồng thì cư dân mới đóng khoản tiền 5% giá trị hợp đồng.

Tuy nhiên, anh N. và nhiều hộ dân khác vẫn sẵn sàng đóng vì nghĩ rằng chủ đầu tư đang gặp khó, cư dân cùng hỗ trợ để sớm có sổ hồng. Nhưng sau gần 1 năm rưỡi nhưng chẳng thấy sổ hồng đâu. “Không có sổ hồng thì không được đăng ký hộ khẩu. Muốn làm tạm trú thì cần xác nhận của công ty có mua nhà ở đây, chỉ có cái xác nhận thôi mà công ty cũng lấy mấy chục ngàn đồng. Khổ còn hơn đi ở trọ bởi nếu gặp được chủ nhà trọ tốt bụng, họ còn cho ghép chung hộ khẩu” – anh N. ngao ngán.

Ông Nguyễn Mạnh Hùng, Trưởng Ban Quản trị chung cư Khang Gia Tân Hương (phường Tân Quý, quận Tân Phú, TP HCM), than thở 5 năm qua, chung cư vẫn chưa được hoàn công nên chuyện có sổ hồng là điều xa vời. Lý do là chủ đầu tư tự ý xây dựng sai phép, thay đổi công năng. Cụ thể, phần diện tích thương mại tại tầng 1, lửng và tầng 2 bị chủ đầu tư chia nhỏ thành 71 căn hộ. “Sở Xây dựng yêu cầu chủ đầu tư tháo dỡ phần sai phạm trên thì mới xem xét việc hoàn công cho chung cư, khi đó mới tính đến việc làm sổ hồng…” – ông Hùng nói.

Lỗi tại ai?

Hiện nay, tình trạng chủ đầu tư cố tình nợ sổ hồng của cư dân diễn ra khá phổ biến tại các chung cư, đặc biệt tại các dự án bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo Luật sư TrươngThị Hòa, Đoàn Luật sư TP.HCM, dự án căn hộ hình thành trong tương lai chỉ được phép bán khi thỏa mãn các điều kiện như hoàn thành xong phần móng, có bảo lãnh ngân hàng, có văn bản của cơ quan chức năng xác nhận dự án đủ điều kiện để bán. Với những dự án này, thanh toán tiền lần đầu không quá 30% giá trị căn hộ, khi chủ đầu tư chưa bàn giao nhà thì không quá 70% và thanh toán theo tiến độ phù hợp. Khi đã bàn giao nhà, thanh toán tối đa 95%, và thanh toán 5% còn lại khi nhận được giấy chủ quyền nhà do cơ quan thẩm quyền cấp.

Tuy nhiên, nhiều dự án hiện nay dù người dẫn đã đóng tiền 100%, thậm chí vào ở nhiều năm vẫn chưa có sổ hồng.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết nguyên nhân của việc chậm cấp sổ hồng thường là do chủ đầu tư cố tình xây dựng sai phép, thế chấp căn hộ cho ngân hàng nhưng không giải chấp trước khi bán lại cho người mua, một dự án nhưng đem thế chấp nhiều lần. Do đó, người mua nhà hình thành trong tương lai cần phải nắm rõ những quy định, cũng như nội dung liên quan đến hình thức mua bán này.

Câu chuyện tại dự án Ruby Land (quận Tân Phú, TP.HCM) là ví dụ điển hình cho trường hợp này. Theo Ban quản trị chung cư, dự án đã bàn giao từ năm 2009, hiện có 280 hộ dân với 1.000 nhân khẩu. Dự án trước đây có tên Tân Hồng Ngọc, sau đổi thành Ruby Land, gồm một block chung cư 18 tầng do Công ty Tân Hoàng Thắng làm chủ đầu tư. Mặc dù đã vào ở nhiều năm nhưng cư dân không được cấp sổ hồng vì chủ đầu tư đã mang dự án thế chấp tại ngân hàng.

Trao đổi với Cafeland, đại diện một chủ đầu tư cho biết, phần lớn các dự án chung cư chậm cấp sổ hồng cho cư dân xuất phát từ lỗi của chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, cũng có trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn vì các thủ tục hành chính quá rắc rối khi xin cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho dự án.

Nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân, doanh nghiệp trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà đất. Từ năm 2017, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận cho người dân.

Theo đó, hồ sơ sẽ không cần chuyển lên Sở Tài nguyên và Môi trường nữa, trong trường hợp cấp giấy chứng nhận mới thì chỉ chuyển từ chi nhánh lên Văn phòng đăng ký đất đai, nơi đây sẽ sử dụng con dấu của Sở Tài nguyên và Môi trường để đóng và trả lại cho người dân.

Nguyên nhân chậm giao sổ hồng chung cư

Thứ nhất, chủ đầu tư xin cấp Giấy Chứng Nhận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 98 Luật Đất Đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được nhận Giấy Chứng Nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Thứ hai, chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp Giấy Chứng Nhận cho người mua căn hộ và chưa giải chấp. Theo quy định pháp luật về nhà ở và đất đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được cấp Giấy Chứng Nhận khi cung cấp được Giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở và quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, khi thế chấp tài sản thì chủ đầu tư đã giao những giấy tờ này cho ngân hàng nắm giữ. Do đó không đủ hồ sơ xin cấp Giấy Chứng Nhận. 

Thứ ba, do chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt. Cơ quan nhà nước sẽ không cấp Giấy Chứng Nhận đối với căn hộ khi chưa hoàn công hoặc được xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế.

Thứ tư, xây dựng lấn chiếm mốc bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật theo Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp này không được cấp Giấy Chứng Nhận.

Thứ năm, đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép theo Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp này không được cấp Giấy Chứng Nhận.

Thứ sáu, chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở. Theo quy định pháp luật xây dựng, việc xây dựng nhà ở khi chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý là không hợp pháp. Khoản 1 Điều 6 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP quy định chỉ cấp Giấy Chứng Nhận cho nhà ở được tạo lập hợp pháp.

Thứ bảy, do chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp Giấy Chứng Nhận.

Trong số những lý do trên thì việc để xảy ra sai phạm trong khi thi công xây dựng so với bản vẽ thiết kế xây dựng đã được phê duyệt khá phổ biến dẫn đến không thể hoàn công. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư thu tiền làm sổ hồng của người dân nhưng lại không nộp tiền sử dụng đất cho cơ quan nhà nước hoặc cầm cố luôn quyền sử dụng đất tại ngân hàng.

Nếu vi phạm nghĩa vụ này dẫn đến việc thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp thì có thể bị phạt vi phạm hành chính cao nhất là 1.000.000.000 đồng và có thể bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng theo quy định tại Khoản 8 Điều 13 Nghị Định 121/2013/NĐ-CP. Tùy từng trường hợp mà chủ đầu tư được cấp điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc bị buộc tháo dỡ công trình vi phạm.

Công ty bất động sản uy tín

Để kết thúc cho bài viết này, Bất Động Sản Uy Tín cung cấp đến bạn Danh sách 10 công ty bất động sản uy tín nhất Việt Nam năm 2018 do Vietnam Report bình chọn và đánh giá.

Các chủ đầu tư bất động sản uy tín được Vietnam Report đánh giá và xếp hạng dựa theo 3 tiêu chí chính bao gồm:

1. Năng lực tài chính thể hiện trên báo cáo tài chính gần nhất (tổng tài sản, tổng doanh thu, lợi nhuận sau thuế, hiệu quả sử dụng vốn…);

2. Uy tín truyền thông được đánh giá bằng phương pháp Media Coding – mã hóa các bài viết về công ty trên các kênh truyền thông có ảnh hưởng;

3. Khảo sát chuyên gia trong ngành; Khảo sát người dân đang sinh sống tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh về mức độ hài lòng với các sản phẩm/ dịch vụ bất động sản.

Bên cạnh đó, Vietnam Report cũng khảo sát doanh nghiệp về tình hình hoạt động, số lượng dự án, tiến độ triển khai dự án… trong năm 2017 – 2018 cũng được sử dụng như yếu tố bổ sung nhằm xác định vị thế của doanh nghiệp trong ngành.

Top 10 công ty bất động sản uy tín năm 2018

• Chủ đầu tư bất động sản uy tín số 1: Tập đoàn Vingroup.
• Chủ đầu tư bất động sản uy tín số 2: Công ty CP Tập đoàn Đầu tư địa ốc Nova.
• Chủ đầu tư bất động sản uy tín số 3: Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng địa ốc Đất Xanh.
• Chủ đầu tư bất động sản uy tín số 4: Công ty CP Đầu tư Nam Long.
• Chủ đầu tư bất động sản uy tín số 5: Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền.
• Chủ đầu tư bất động sản uy tín số 6: Công ty CP Tập đoàn C.E.O (CEO Group).
• Chủ đầu tư bất động sản uy tín số 7: Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land).
• Chủ đầu tư bất động sản uy tín số 8: Công ty CP Tập đoàn Hà Đô.
• Chủ đầu tư bất động sản uy tín số 9: Công ty CP Him Lam.
• Chủ đầu tư bất động sản uy tín số 10: Công ty TNHH Hoà Bình. 

Hai tên đứng đầu trong Bảng xếp hạng Top 10 Chủ đầu tư bất động sản uy tín là Vingroup và Novaland. Trong vài năm trở lại đây, Vingroup đã trở thành một trong những doanh nghiệp dẫn đầu xu hướng đầu tư trong ngành BĐS với hàng loạt sản phẩm đa dạng trên thị trường từ nhà ở, văn phòng thương mại, nghỉ dưỡng đến shophouse, condotel, officetel… Trong khi đó, Novaland là tên tuổi trụ vững trong thị trường phía Nam với tiềm lực tài chính mạnh và quỹ đất lớn.

Nhà thầu xây dựng uy tín TPHCM

Top 10 Nhà thầu xây dựng uy tín năm 2018

• Công ty CP Xây dựng Coteccons (Tập đoàn Coteccons).
• Công ty CP Tập đoàn Xây dựng Hoà Bình.
• Công ty CP Xây dựng Phục Hưng Holdings.
• Tổng công ty Đầu tư phát triển Hạ tầng đô thị Udic – Công ty TNHH MTV.
• Công ty CP Xây dựng 1 – Cofico.
• Công ty TNHH Tập đoàn Xây dựng Delta.
• Công ty CP Fecon.
• Tổng công ty 319 Bộ Quốc Phòng.
• Công ty CP Đầu tư xây dựng F.D.C.
• Công ty CP Xây dựng FLC Faros.

Trong số các nhà thầu Việt Nam hiện nay, những tên tuổi như Coteccons, Hòa Bình Corp đã gắn liền với hình ảnh nhà thầu nhiều kinh nghiệm, giàu uy tín và có trách nhiệm. Đây cũng là những doanh nghiệp được nhóm chuyên gia tham gia khảo sát đánh giá hàng đầu.