Mục lục
Lãnh đạo Tổng cục quản lý đất đai lý giải việc cấp sổ cho condotel. Sau một thời gian gặp vấn đề về pháp lý, condotel có thật sự được gỡ nút thắt khi Bộ Tài nguyên và Môi trường ra văn bản hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chấp nhận quyền sở hữu của công trình (cấp sổ cho condotel)?
Mặc dù “sinh sau, đẻ muộn” so với thế giới nhưng gần nửa thập kỷ trở lại đây, condotel – “đứa con lai” của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đã phát triển nhanh và được kỳ vọng như “con gà đẻ trứng vàng” để thu hút khách du lịch. Tuy nhiên, do phát triển quá “nóng” trong khi pháp lý chưa rõ ràng đã dẫn đến nhiều vướng mắc nảy sinh trong đầu tư, gây ảnh hưởng đến thị trường.
Xuất phát từ thực tế trên, mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản hướng dẫn về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho các công trình xây dựng không phải nhà ở như căn hộ du lịch, condotel. Dù vậy, thông tin văn bản này hiện còn được hiểu theo nhiều cách khác nhau.
Cấp sổ cho condotel: Condotel được cấp “sổ hồng” từ 50-70 năm
Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại chỉ thị 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, ngày 14/2 vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có công văn số 730/BTNMT-TCQLĐĐ gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.
Theo đó, thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.
Mặc dù vậy, hiện vẫn có một số ý kiến cho rằng văn bản số 730 của Bộ Tài nguyên và Môi trường không phải là văn bản quy định về tính chất pháp lý condotel. Do vậy, các vấn đề pháp lý về condotel vẫn chưa được giải quyết triệt để.
Thông tin rõ hơn về nội dung trên, ông Mai Văn Phấn, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng văn bản của Tổng cục hướng dẫn các địa phương dựa trên những quy định đã có trong các luật chứ không phải văn bản quy phạm pháp luật.
Trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo Nghị định 43/2014 và Nghị định 01/2017 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Theo ông Phấn, việc cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng ở đây là cấp theo thời hạn của dự án. Khi giao đất, cho thuê đất thương mại, dịch vụ thực hiện dự án thì đều có thời hạn không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm. Vì vậy, khi cấp giấy chứng nhận cũng sẽ theo thời hạn 50 hoặc 70 năm.
Bởi vậy, tại văn bản cũng nói rõ cần tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Sau rà soát, với những trường hợp giao, cho thuê đất theo quy định, xây dựng đúng theo quy hoạch, thiết kế, có thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
Về thông tin văn bản 703 “bỏ sót” một số đối tượng như loại hình nhà phố du lịch – “boutique du lịch” hoặc “shoptel” đang tồn tại trong nhiều khu du lịch nghỉ dưỡng, vị lãnh đạo Tổng cục Quản lý đất đai khẳng định không có chuyện “bỏ sót” và cho rằng “không nên suy xét cứng nhắc, văn bản của Nhà nước là quy định chung chứ không thể chạy theo hết các tên gọi ngoài xã hội”.
“Công năng của mỗi loại hình bất động sản đều gắn với nguồn gốc đất được giao. Tất cả các công trình xây dựng nếu đủ các yếu tố về giấy phép sử dụng đất, giấy phép xây dựng, điều kiện kinh doanh bất động sản thì đương nhiên được cấp giấy chứng nhận. Thời hạn sử dụng được cấp theo thời hạn quyết định đầu tư dự án, khi hết hạn thì đương nhiên sẽ được xét cấp lại,” ông Phấn nhấn mạnh.
Condotel có diện tích tối thiểu 25m2
Việc Bộ Tài nguyên và Môi trường có văn bản hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chấp nhận quyền sở hữu của công trình xây dựng không phải nhà ở cũng trở thành nội dung được quan tâm trên thị trường và các diễn đàn bất động sản. Ngoài việc cấp sổ cho condotel, giới chuyên gia cũng đưa ra các kiến nghị với Bộ Xây dựng về các tiêu chuẩn, quy chuẩn cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng.
Liên quan đến vấn đề này, đại diện Bộ Xây dựng cho biết cuối năm 2019, Bộ Xây dựng đã ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn điều chỉnh sản phẩm căn hộ du lịch (condotel, officetel…). Theo đó, quy định rõ chỉ tiêu dân số, quy hoạch, bố trí mặt bằng, cũng như tính toán cụ thể cho căn hộ officetel, condotel.
Về quy chuẩn thiết kế, Bộ Xây dựng quy định condotel và officetel có diện tích tối thiểu 25 m2. Ngoài ra, căn hộ văn phòng cũng thêm quy định diện tích làm việc tối thiểu 9 m2 và không bố trí bếp trong officetel. Hiện tại, bộ quy chuẩn này đã được hoàn thiện và gửi cho Bộ Khoa học và Công nghệ thẩm định trước khi ban hành theo quy định của Luật Ban hành Quy chuẩn Tiêu chuẩn.
Đối với cách tính diện tích để cấp sổ cho condotel, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng địa phương nào vướng mắc có thể xem lại thông tư do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành nhằm hướng dẫn việc cấp giấy chứng nhận, cách đo đạc tính diện tích theo hợp đồng để làm sổ đỏ.
Trước đó, tại hội nghị Chính phủ và các địa phương diễn ra sáng 31/12/2019, Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà cũng thừa nhận việc chưa đủ cơ sở pháp lý điều chỉnh loại hình này đã dẫn đến hiện tượng các chủ đầu tư thực hiện hợp đồng không nghiêm túc. Tuy nhiên, sau khi ban hành quy chuẩn mới, ông tin rằng “cơ bản đã đủ các quy định pháp luật kiểm soát đầu tư xây dựng loại hình này”.
Ngoài ra, vị tư lệnh ngành Xây dựng cũng cho rằng cần sự vào cuộc, kiểm soát chặt của chính quyền địa phương với các dự án đầu tư condotel để khắc phục tình trạng một số chủ đầu tư hứa hẹn trả lãi suất cao cho người mua, nhập nhèm thông tin về công trình dự án, áp đặt một số quy định có lợi cho chủ đầu tư.
